Кроме того, размер кадастровой стоимости земельного участка зависит выкупная стоимость земельного участка, размер арендной платы и т.д. По данным экспертов, на данный момент кадастровая стоимость земельных участков в нашем городе в несколько раз превышает рыночную стоимость. Такая ситуация особенно характерна для земель в промышленных зонах. В результате предприниматели вынуждены платить непомерно высокие налоги.

Более подробно этот вопрос мы обсудили с заместителем председателя комитета Думы города по экономической политике, предпринимательству, собственности и земельным отношениям Русланом Валентиновичем Курасовым.

– Для начала давайте разберёмся в простом, но от этого не менее важном вопросе – что такое кадастровая стоимость земли и как она определяется. Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Для определения кадастровой стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования проводится государственная кадастровая оценка земель , которая основывается на классификации земель по виду функционального использования( жилые зоны, торговые, промышленные, административные земельные площади), причём проводится такая оценка не реже одного раза в 5 лет.

Самое главное в этом вопросе - четко понимать те функции, которые закладываются в смысл кадастровой стоимости. Изначально предполагается, что данное явление существует для того, чтобы рынок земли продолжал развиваться, иными словами должен в первую очередь выполнять стимулирующую функцию, на деле же выходит, что во главу ставится сбор денежных средств в пользу государства, а каким образом это поможет земельному рынку, не понятно до сих пор.

Из двух существующих моделей оценки кадастровой стоимости в нашей стране выбрана именно та, которая предполагает максимально приближать величину кадастровой стоимости к рыночной. О том насколько теория совпадает с практикой, мы решили проследить на практике. Оказалось, что в отдельных районах разница между размером кадастровой стоимости земельных участков до вступления в силу данного проекта и после составляет в землях под торговые площади, местами данный показатель вырос более чем в 15 раз, а в «Жаворонках» этот показатель вырос в 344,33раза! В землях предназначенных для промышленных целей, ситуация несколько иная: в целом показатели колеблются в пределах от 0, 50 до 2 и лишь в отдельных районах достигают значительных отклонений, один из примеров – садоводство «Просвещение», где он равен 45,98. Чего не скажешь о землях административного назначения, показатели в данной категории колеблются в пределах от 0, 86 до 918, 87.

Всё это, как было упомянуто выше, отразится в первую очередь на самих налогоплательщиках. Которые в свою очередь, пытаются с этим бороться (вряд ли кому-то по нраву тянуть на себе это непосильное налоговое бремя). Через суд они пытаются оспорить величину кадастровой оценки. Поводом для не редко служит некачественно проведенная кадастровая оценка (целый ряд подобных судебных процессов идёт сейчас более чем в десяти регионах нашей страны).

В нашем городе также впору начинать судебные процессы. Так, к примеру, можно назвать несколько районов, которые демонстрируют нам кратное завышение кадастровой стоимости. Один из них - производственно-складская территория в Чемровском промрайоне, где кадастровая стоимость квадратного метра с 94.83 рублей выросла до 818.11 рублей, повышение в 8,63 раза, и административная территория с 3,64 рублей до 3344,70 рублей - это в 918,87 раза.

Стоит обратить внимание на ещё один момент. Любая производственная территория, использует большую площадь земельного участка и любое кратное увеличения на больших площадях имеет значительное налоговое бремя (1. 000. 000 – 8. 000. 000 ). Кроме того хотелось бы обратить внимание владельцев садовых участков, ( вновь обратимся к вышеупомянутому садоводству «Просвещенец», где кадастровая стоимость выросла с 2,44 рублей до 378,24 рублей - в 155,02 раза!) Самое плачевное в этой ситуации заключается в том, что этот случай далеко не единственный. Интересен тот факт, что некоторые из существующих 97 кадастровых кварталов в городе Бийске,каким-то образом вообще выпали из оценки и были посчитаны по средне удельному показателю!

Не менее интересен тот факт, что по сути, только сейчас рыночная стоимость земли приблизились к показателям предыдущей кадастровой оценки. Причём такая ситуация актуальна именно для промышленных и торговых зон, где существует высокий деловой потенциал и экономическая активность. По мнению специалистов, «в нашем городе кадастровую стоимость земли будто бы специально «тащили» за бешено растущими ценами на недвижимость, при этом абсолютно не учитывая реалии самого рынка земли, который начинает складываться».

Невольно напрашивается вопрос: «Есть ли какой-нибудь выход из ситуации?» Эксперты утверждают, что необходимо стимулировать развитие земельного рынка. Земля сама по себе деньги не генерирует (что само по себе не удивительно), в нее сначала нужно инвестировать средства. И отличным инструментом для привлечения инвесторов может стать приемлемая кадастровая стоимость земли.

В свою очередь для уменьшения налоговой нагрузки можно принять ряд мер на уровне муниципалитетов:

В первую очередь необходимо субсидирование. Соответствующее положение было принято на заседании Думы города в сентябре прошлого года. Вторая мера – снижение коэффициентов, которые применяются  муниципалитетами в зависимости от цели использования земельного участка. С этим вопросом дело обстоит гораздо сложнее. На данный момент по проекту, предусматривавшему данный вопрос, Управлением муниципального имущества вынесено отрицательное заключение, что соответственно послужило препятствием для его воплощения.

Александр МАЛЫХИН