Статья 162 Жилищного кодекса РФ гласит, что управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года отчитываться перед собственниками помещений о выполнении договора за предыдущий год. Правда, если иное не предусмотрено договором управления. Это зависит от самих жильцов. Например, они могут пожелать, чтобы УК держала перед ними ответ раз в полгода или квартал. Изменять частоту проведения собраний в противоположную сторону, то есть делать их более редкими, закон не позволяет. Ежегодный грамотный отчет нужен как жильцам, так и управляющей компании. В вопросе проведения общедомового собрания инициатива должна исходить от самих жильцов. Разумеется, управляющая организация при этом может помочь инициаторам собрания в его подготовке.

Зачем нам собираться?

Как уже было отмечено ранее, в соответствии со ст. 47 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. А вот инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может стать любой из собственников дома или уполномоченное им лицо. Управляющая, подрядная либо иные организации не имеют права быть инициатором общего собрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (не путать с ТСЖ) является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ). К наиболее важным его полномочиям относятся: выбор формы управления многоквартирным домом, утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, капитальный ремонт многоквартирного дома, принятие решений о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, ремонте общего имущества в многоквартирном доме и мн. др.

Как уведомить жильцов?

Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Его инициаторы обязаны уведомить собственников помещений многоквартирного дома не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания, указав:
- фамилию, имя, отчество инициатора (ов) собрания;
- форму проведения данного собрания (очное или заочное голосование);
- дату, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестку дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Что можно и чего нельзя?

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 46 ч. 2, 146 ЖК РФ). Обратите на это внимание, поскольку на собраниях часто всплывают те вопросы, которые начинают долго обсуждать, а поскольку они не указаны в повестке, то простое сотрясение воздуха проблем не решает. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае если он не принимал участия в этом собрании,голосовал против принятия такого решения, если принятое решение нарушает его права и законные интересы.

Женили, не спросили 

Этот вопрос мы обсудили с независимым экспертом, человеком, который имеет богатый опыт работы  в сфере ЖКХ,  действующим председателем ТСЖ:

На общем собрании собственников решаются разные вопросы. Для того, чтобы выяснить подлинное решение собственника, советую проводить заочное голосование. Не каждый человек может высказать на собрании свое мнение, некоторые могут подчиниться большинству, голосуя против своей воли. Горлопанов на собраниях полно, и порой чужие мнения просто не слышат. Дома человек подумает и проголосует именно так, как считает нужным: независимо и без давления со стороны. Заочное голосование охватывает всех и отображает полную картину. 

 

Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме – право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования. Проведение заочного голосования представляет из себя  передачу в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. При этом законодатель не устанавливает, какое именно собрание - первоначальное, очередное или внеочередное может быть проведено в очной форме, а какое в форме заочного голосования. Из смысла закона вытекает, что форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания. При заочной форме общего собрания вопросы повестки должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, ответив однозначно. Например, могут быть приведены варианты решения вопроса.

Хата с краю

Бои без правил

Учитывая, что на многих общих собраниях собственников часто стоит гвалт и вспыхивают скандалы, во избежание срыва кому-то из членов инициативной группы целесообразно взять на себя миссию психолога на случай конфликта, а возможно, и роль «мальчика для битья». Порядок и тишина на общем собрании – это исключение, а не правило. Утверждение повестки дня –  это самый ответственный этап, поскольку изменение ранее объявленной повестки не допускается.

По существу общее собрание — это один из краеугольных камней, на котором строится доверие собственника к управдому, выражается удовлетворенность или неудовлетворенность действиями управляющей компании. Бремя собственника не только дарит жильцу новые права, но также предполагает обязанности перед своим домом. Без активной жизненной позиции настоящий хозяин немыслим. Ведь дом вести — не бородой трясти, а домом жить — обо всем тужить.

примечание:

Что такое кворум при общем собрании собственников?

Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников. При отсутствии кворума решения общего собрания не будут иметь юридической силы.

Марина ГАЙДАЙ